‘Leer van elkaar, delen is macht’

Vesteda

Beeld: Vesteda

Wie de klimaatimpact van woningen wil verlagen, ontkomt er niet aan om verder te kijken dan het energieverbruik. Ook de materialen waaruit een woning bestaat en de manier waarop die wordt onderhouden en behouden, tellen mee. Vesteda brengt daarom steeds nadrukkelijker de volledige CO₂-impact van woningen in beeld. De Whole Life Carbon-aanpak helpt daarbij om operationele en materiaalgebonden emissies in samenhang te bekijken. Dat sluit aan bij hun ambitieuze leidraad Housing as a Force for Good.

Astrid Schlüter

CEO

Stephan de Bie

Head of ESG

Een woning met energielabel A geldt al snel als duurzaam. Maar wat gebeurt er als diezelfde woning relatief nieuw is en er veel materialen voor nodig waren, terwijl een honderd jaar oude woning met label B nog decennialang mee kan? Dat is precies het soort vraagstuk dat Vesteda met een Whole Life Carbon-aanpak meer onder de aandacht wil brengen.

“Er wordt heel sterk gestuurd op een energielabel of het daadwerkelijke energieverbruik van een woning”, zegt Stephan de Bie, Head of ESG bij Vesteda. “Maar de waarde die we toekennen aan het behouden van een woning, het verlengen van de levensduur en de materialen die erin zitten, wordt soms nog onvoldoende meegewogen.”

Verder kijken dan energielabels

Vesteda heeft een relatief oude woningportefeuille. Volgens CEO Astrid Schlüter is juist dat een reden om verder te kijken dan alleen de operationele energieprestatie. De belegger heeft inmiddels circa 98 tot 99 procent groene energielabels in de portefeuille. Tegelijkertijd wil Vesteda voorkomen dat verduurzaming uitsluitend wordt vertaald naar het behalen van een zo hoog mogelijk energielabel. “Als je alleen naar operationele emissies kijkt, mis je een heel groot deel van de totale uitstoot”, zegt Schlüter. “Daarom is het zo belangrijk om naar de hele levensduur te kijken.”

Whole Life Carbon brengt de emissies die tijdens het gebruik van een woning ontstaan samen met de emissies die samenhangen met materialen. Denk aan de productie, toepassing, het onderhoud en de vervanging van materialen. Juist die combinatie kan tot andere afwegingen leiden. De Bie: “Je wilt de totale CO₂-uitstoot in kaart brengen en daar vervolgens ook de financiële consequenties en de gevolgen voor de betaalbaarheid van een woning bij betrekken. Dat is ingewikkeld, maar we maken daarin steeds stappen.”

Het belang van onderhoud

Een belangrijke stap voor Vesteda was het in kaart brengen van de materiaalgebonden emissies van de portefeuille. Daarbij is niet alleen gekeken naar relatief korte levensduren die vaak in modellen worden gehanteerd, maar juist ook naar de daadwerkelijke levensduur van woningen, die soms meer dan honderd of tweehonderd jaar bedraagt. Die analyse leverde een opvallend inzicht op. “Er leeft nog vaak het beeld dat materiaalgebonden emissies uitsluitend ontstaan tijdens de ontwikkeling en bouw van woningen en dus buiten de invloedssfeer van woningbeleggers liggen”, vertelt De Bie. “Maar uit ons inzicht kwam naar voren dat ongeveer 35 procent van de totale emissies samenhangt met planmatig onderhoud, beheer en vervanging.” Daarmee ontstaat volgens Vesteda juist een concreet handelingsperspectief en verantwoordelijkheid voor een woningbelegger. Door samen met onderhoudspartners te sturen op kwaliteit, levensduur en materiaalkeuzes kunnen emissies worden beperkt zonder dat een woning volledig hoeft te worden aangepakt. Een sprekend voorbeeld is het schilderwerk. Vesteda kijkt niet alleen naar de kosten van een schilderbeurt, maar ook naar de kwaliteit en de gewenste levensduur. Door met betere verf en een andere uitvoeringskwaliteit te werken, kan de onderhoudsfrequentie worden teruggebracht van bijvoorbeeld eens per zes jaar naar eens per tien jaar. Dat levert niet alleen een klimaatwinst op, maar kan ook kosten besparen.

Niet altijd maximaal verduurzamen

Whole Life Carbon verandert daarmee ook de vraag wat een goede verduurzamingskeuze is. Niet iedere woning hoeft of kan naar energielabel A of A+. Schlüter noemt wederom het voorbeeld van een woning van ruim honderd jaar oud. “Je kunt die misschien naar A of A+ brengen, maar daar gaat soms zo onevenredig veel geld in zitten dat je geen haalbare businesscase meer hebt. Wij kijken dan naar wat in zo’n woning het best haalbare resultaat is.” Juist door ook materiaalgebonden emissies mee te nemen, kan het behouden en gericht verduurzamen van een bestaande woning een aantrekkelijke keuze zijn. De financiële rekensom wordt daarmee een bredere afweging: niet alleen wat een ingreep vandaag kost, maar ook welke materialen nodig zijn, welke levensduur wordt behouden en welke uitstoot wordt voorkomen.

Beeld: Shutterstock

Hetzelfde geldt voor de keuze tussen renovatie en sloopnieuwbouw. Vesteda koos bijvoorbeeld bij het complex Klokkenhof aan het Surinameplein in Amsterdam voor renovatie, hoewel sloopnieuwbouw financieel mogelijk aantrekkelijker had kunnen zijn. Naast financiële aspecten speelden ook de historie, locatie en waarde van het bestaande gebouw een rol. “Als je door de bril van materiaalgebruik en emissies kijkt, gaat de financiële rekensom verder dan alleen de kosten van vandaag”, zegt Schlüter.

Housing as a Force for Good

Voor Vesteda is een belangrijke voorwaarde dat verduurzaming niet blijft steken in enkele voorbeeldprojecten. “Wij geloven er heel erg in dat echte impact niet ontstaat door een paar iconische projecten, maar door kleine, haalbare verbeteringen op grote schaal door te voeren.”, aldus De Bie.

Dat vraagt volgens beiden om een integrale businesscase waarin verschillende belangen samenkomen. De belangen van bewoners, beleggers, de natuur en het klimaat hoeven daarbij niet tegenover elkaar te staan. Verduurzaming kan immers leiden tot lagere woonlasten, meer comfort en een hogere waarde van woningen. En daar komt wederom het sleutelwoord ‘meten’ bij kijken. Wat niet zichtbaar wordt gemaakt, is moeilijk te vergelijken en lastig om op te sturen. Schlüter ziet daarom ook een rol voor taxateurs en de bredere markt. Als materiaalgebonden emissies structureel onderdeel worden van de beoordeling van vastgoed, kunnen ze uiteindelijk ook meewegen in de waardering van woningen.

De integrale manier van kijken naar verduurzaming sluit aan bij de bredere leidraad van Vesteda: Housing as a Force for Good. “We willen het goede doen met onze woningen”, zegt Schlüter. “Verduurzaming is daarin een middel om de wereld een beetje beter te maken, maar ook om woningen betaalbaarder en comfortabeler te maken voor bewoners.” Uiteraard is voor Vesteda ook het financiële perspectief onderdeel van duurzaamheid. Een oplossing die uitsluitend geld kost, is volgens Schlüter uiteindelijk moeilijk schaalbaar. “Als het alleen maar geld kost, blijft het meestal bij een pilot. Je moet het op zo’n manier doen dat het schaalbaar is. Daar hoort ook profit bij, of in ieder geval geen loss.”

Om te zorgen voor een noodzakelijke versnelling benadrukken Schlüter en De Bie het belang van samenwerking en kennisdeling. Het zijn dan ook belangrijke redenen voor Vesteda om het strategisch partnerschap met DGBC aan te gaan. De Bie ziet de strategische partners als een kopgroep die samen kan onderzoeken welke onderwerpen de sector verder brengen. Daarbij is de samenstelling van de groep belangrijk. “Niet alleen beleggers, maar ook partijen verderop in de keten kunnen vanuit hun eigen perspectief bijdragen.”

Samen leren en de beweging versnellen

DGBC heeft volgens De Bie daarin een verbindende rol als platform voor kennisdeling en het ontwikkelen van een gemeenschappelijke taal. “Je moet het niet alleen zelf doen, maar ook delen.” Voor Vesteda past dat bij de overtuiging dat verduurzaming alleen op grotere schaal kan slagen als partijen van elkaar leren. Of, zoals Schlüter het samenvat: “Vroeger zei mijn vader altijd: kennis is macht. Nu zou ik zeggen: delen is macht.”