‘Altera wil aantoonbaar verduurzamen in de breedste zin van het woord’

Met een duurzame en jonge vastgoedportefeuille behoort Altera al jaren tot de grotere institutionele vastgoedbeleggers van Nederland. Het continu verduurzamen en optimaliseren van de portefeuille is een belangrijk onderdeel van de strategie, met het oog op de toekomst. Wet- en regelgeving speelt zeker een rol, maar de inspanningen worden vooral gedaan voor beleggers én gebruikers, concluderen Jaap van der Bijl (CEO) en Rudy Verstappen (Team Lead ESG) in een uitgebreid interview met DGBC.

Dit interview valt op een bijzonder moment voor Jaap van der Bijl, die bezig is aan zijn laatste weken als CEO bij Altera. Hij zag verduurzaming de afgelopen jaren in vele vormen voorbijkomen, maar vooral steeds concreter worden. Het thema is volgens hem al geruime tijd diep verweven in de dagelijkse vastgoedstrategie van Altera. “Bij nieuwbouwprojecten zit duurzaamheid al verpakt in de acquisitiecriteria. We willen zeker weten dat een investering daadwerkelijk bijdraagt aan de verduurzaming van de portefeuille.”

Daarnaast werkt Altera actief aan het verbeteren van bestaand vastgoed. Al in 2021 zijn voor alle gebouwen routekaarten opgesteld met benodigde maatregelen, verwachte effecten en kosten. Een deel daarvan is inmiddels uitgevoerd, waardoor de eerste resultaten zichtbaar worden. Daarbij kijkt Altera niet alleen naar theoretische prestaties, maar ook naar daadwerkelijke gebruikersdata. En hierbij wordt verder gekeken dan het financiële aspect. Het gaat immers ook om woonkwaliteit en toekomstbestendigheid. Het is een aanpak die aansluit aan bij de bredere duurzaamheidsdoelstellingen van de organisatie. Verstappen: “Wij willen dat onze hele portefeuille in 2040 Paris Proof is. Daarnaast zetten we sterk in op klimaatadaptatie. De weerbaarheid van onze gebouwen tegen klimaatrisico’s is inmiddels goed in beeld. Daardoor kunnen we gericht maatregelen nemen om risico’s zoals wateroverlast, hitte en droogte verder te beperken.” Volgens hem draait ESG daarbij nadrukkelijk niet alleen om klimaatverandering. “We willen ook een positieve sociale impact maken. In onze woningportefeuille betekent dat bijvoorbeeld betaalbare huurwoningen voor een brede doelgroep. Bij winkelcentra kijken we juist naar de rol die zo’n centrum speelt als hart van de wijk.”

Altera en DGBC proosten op het strategisch partnerschap – v.l.n.r. Jaap van der Bijl (Altera), Brigit Gerritse (DGBC), Rudy Verstappen (Altera), Marieke Olsthoorn (DGBC), Janneke Pruijsen (Altera)

Meten is weten

Meetbaarheid is volgens beide heren het credo om verduurzaming van vastgoed te laten slagen. Volgens Van der Bijl groeit de druk vanuit regelgeving én beleggers om duurzaamheidsclaims hard te maken. “Dat is een goede ontwikkeling, maar die gaat gepaard met een enorme hoeveelheid regelgeving in de sector. Dan wil je transparant kunnen aantonen dat het niet bij mooie woorden blijft. Welke data heb je? Welk bewijs kun je leveren? Daar zit ook de waarde van certificeringen en benchmarks.” DGBC speelt daarin volgens Altera een belangrijke rol. “Het is voor ons echt een kenniscentrum met partnership,” aldus Van der Bijl. “Hun pathways helpen ons om te bepalen waar we staan en welke stappen nog nodig zijn. Ook certificeringen op gebouwniveau helpen om inzichtelijk te maken hoe gebouwen presteren en waar verbetering mogelijk is.” Verstappen vult aan dat het collectieve karakter van DGBC waardevol is. “Wat DGBC sterk maakt, is dat partijen zich precompetitief opstellen. Concurrenten werken samen aan standaarden die uiteindelijk de hele markt verder helpen.”

FCAB als gezamenlijke marktstandaard

Een concreet voorbeeld daarvan is het Framework for Climate Adaptive Buildings (FCAB), waarin DGBC samen met marktpartijen werkt aan een uniforme methode om klimaatrisico’s inzichtelijk te maken. “Voorheen waren er allerlei tools met verschillende uitkomsten”, zegt Verstappen. “Met FCAB hebben we nu een gezamenlijke systematiek waarmee je risico’s op dezelfde manier kunt beoordelen. Dat zorgt voor transparantie en maakt het mogelijk om beter te vergelijken.” Altera gebruikt het framework inmiddels actief binnen de portefeuille. “ We hebben onze eerdere klimaatrisicoanalyses geactualiseerd en verdiept. Daardoor hebben we nu scherper inzicht in de weerbaarheid van onze assets.”, vertelt Verstappen. “Daarnaast hebben we per gebouw gekeken welke maatregelen al aanwezig zijn en welke risico’s nog overblijven. Daar maken we concrete actieplannen voor, zodat gebouwen beter bestand zijn tegen klimaatrisico’s.” Volgens Van der Bijl zal klimaatadaptatie alleen maar belangrijker worden. “Water, hitte, er komen steeds meer factoren bij. Dat maakt samenwerking en kennisdeling op dit thema noodzakelijk.”

Sociale duurzaamheid krijgt steeds meer lading

Naast klimaat en energie heeft het onderwerp sociale duurzaamheid een vlucht genomen binnen de vastgoedsector. Altera concludeerde dat al in een vroeg stadium en sloot zich daarom aan bij de Alliantie Sociale Duurzaamheid van DGBC. Volgens Van der Bijl is sociale duurzaamheid complexer te definiëren dan de ‘E’ van ESG. “CO₂ kun je relatief goed meten. Maar wat verstaan we precies onder sociale duurzaamheid? En hoe maak je dat concreet?” Voor Altera begint dat bij de gebruiker van het vastgoed. Er wordt nadrukkelijk gekeken naar de woonwensen van verschillende huishoudens. Wat heeft iemand echt nodig? Van der Bijl: “Wij geloven bijvoorbeeld niet dat micro living automatisch een oplossing is voor iedereen.” Betaalbaarheid speelt daarin een belangrijke rol en het begrip gaat verder dan alleen huurprijzen. “Het gaat ook om total cost of living. Energiezuinige woningen zorgen voor lagere woonlasten. Daarnaast investeren we in kwaliteit, veiligheid, groen en een prettige leefomgeving.” Ook richting huurders van winkelcentra probeert Altera actief ondersteuning te bieden bij verduurzaming. “Soms helpen we winkeliers bijvoorbeeld met subsidieaanvragen voor verduurzamingsmaatregelen,” vertelt Van der Bijl. “Dat soort praktische ondersteuning hoort voor ons ook bij sociale duurzaamheid.” Volgens Verstappen helpt de alliantie om gezamenlijk definities en meetmethoden te ontwikkelen. “Veel woningbeleggers lopen tegen dezelfde vraagstukken aan. Dan is het waardevol om samen een gemeenschappelijke taal te ontwikkelen.”

Verduurzaming als investering in waarde

Dat verduurzaming op korte termijn geld kost, erkennen beiden direct. Toch zien zij het vooral als een noodzakelijke investering in langetermijnwaarde. “Bij woningen kun je verduurzaming lang niet altijd volledig terugverdienen via de huur”, zegt Van der Bijl. “Maar als je niets doet, ontstaan er op termijn andere risico’s: gebouwen worden minder verkoopbaar, regelgeving wordt strenger en financiers of toezichthouders gaan kritischer kijken.” Steeds vaker ziet Altera bovendien dat duurzaamheid daadwerkelijk terugkomt in vastgoedwaarderingen. “Bij energielabels en energieprestaties zie je dat effect al duidelijk”, aldus Verstappen. “Gebouwen met betere prestaties worden aantrekkelijker.” Volgens Van der Bijl past die langetermijnvisie goed bij institutionele beleggers zoals pensioenfondsen. “Dat zijn beleggers die verder kijken dan morgen. Daar hoort ook een langetermijnstrategie voor ESG bij.”

‘DGBC brengt rust en richting’

Langetermijndenken gaat vaak gepaard langetermijnsamenwerkingen. Juist daarom besloot Altera onlangs een strategisch partnerschap met DGBC aan te gaan, een verdere intensivering van een al jarenlange samenwerking. De sector heeft volgens Van der Bijl behoefte aan één plek waar kennis, definities en richting samenkomen. “Er is al genoeg spraakverwarring. DGBC kan daarin een verbindende rol spelen.” Verstappen ziet ook een belangrijke rol richting politiek en beleidsmakers. “De vastgoedsector wordt soms te makkelijk weggezet. Dan is het goed dat een partij als DGBC laat zien welke stappen de sector daadwerkelijk zet.”

Afscheid

Met bescheiden trots kijkt Van der Bijl terug op de stappen die Altera onder zijn leiding de afgelopen jaren heeft gezet. Per 1 juli 2026 draagt hij het stokje over. “In de afgelopen 10 jaar heb ik een enorme ontwikkeling gezien in de organisatie . En tegelijkertijd weet ik dat Altera nog veel meer kan bereiken.” Wat hij het meest gaat missen? “De dynamiek. Het continu bezig zijn met ESG, acquisities, strategie en mensen. En het werken met Rudy natuurlijk”, zegt hij lachend. “Er komt altijd een moment waarop een deur dichtgaat en andere deuren weer opengaan.” Een van die deuren is recentelijk al opengegaan, zo trad Jaap van der Bijl begin mei toe tot het bestuur van DGBC.

Dit is interview is onderdeel van een reeks waarin de strategische partners van DGBC worden geïnterviewd. Lees hier meer.