Groen bouwen loont
Aangemaakt op: 14 jul 200814 juli 2008
Door Thijs Klein Tank
Duurzaam bouwen is bouwen op een manier die de efficiëntie van het gebruik van natuurlijke hulpbronnen energie, water en materialen verhoogt. Tegelijkertijd draait het om het minimaliseren van de impact van de bouw op mens en milieu. Hierbij is de hele levensloop van belang. Dus niet alleen locatie, ontwerp, constructie, gebruik en onderhoud, maar ook hoe het gebouw afgebroken en de materialen gerecycled kunnen worden.
Allereerst zullen we kijken naar kenmerken van het ontwerp en de materiaalkeuze van groene gebouwen. Hierbij komt een mogelijke belegging in een toeleverancier van bouwmaterialen aan bod. Vervolgens bespreken we de financiële aspecten van duurzaam vastgoed zelf. Hierbij zijn energieverbruik, renteopbrengsten en restwaarde belangrijke punten. Op het Damrak vinden we een fonds dat beleggers de mogelijkheid geeft in groen vastgoed te participeren.
Zon
Zonlicht speelt een belangrijke rol in het ontwerp van duurzame gebouwen. Bij passive solar building design maken architecten gebruik van luifels, veranda’s en bomen. Ramen en muren worden zo georiënteerd dat in de zomer ramen en daken beschut zijn, terwijl in de winter optimaal gebruik wordt gemaakt van het licht en de warmte van de zon. De plek van en hoeveelheid ramen is ook van groot belang voor de lichtval. Het gebruik van meer zonlicht betekent minder noodzaak voor elektrische verlichting.
Natuurlijk is de zon ook een energiebron. In de vorige editie van Gaia maakten we al kennis met een aantal beursgenoteerde Chinese zonnepaneelfabrikanten. Het gebruik van zonnecollectoren op daken om water op te warmen past eveneens in het rijtje toepassingen. Ook speelt het dak een belangrijke rol in de thermische huishouding. Bij 90% van de huizen en gebouwen is het dak donker gekleurd. Dit leidt in warme klimaten tot hoge kosten voor koeling. Bij cool roofs maakt men gebruik van witte verf met glasdeeltjes om zonlicht te weerkaatsen.
Niet alleen voor de gebruikers, maar ook voor de omgeving heeft groen bouwen gunstige effecten zoals een lagere afvoer van overvloedig regenwater en een verminderd heat island effect. Dat laatste is het verschijnsel dat het in steden een paar graden warmer is dan elders. Uit een schatting van The Island Heat Group blijkt dat dit effect Los Angeles bijvoorbeeld zo’n $ 100 miljoen per jaar extra aan energie kost aan airconditioning en koeling.
Materialen
Bouwmaterialen die over het algemeen als groen bekend staan, zijn materialen afkomstig van snel groeiende planten, zoals stro en bamboe. Andere voorbeelden zijn gecertificeerd hout, natuursteen, gerecyclede metalen, linoleum, klei, kurk, platen van houtvezels en kalksteen. Om het duurzaam te houden zouden bouwers lokaal aanwezige materialen moeten gebruiken. Zo blijft de energie die in het transport gaat zitten tot een minimum beperkt.
Natuurlijke materialen geven gebruikers van groene gebouwen gebruikers ook een betere luchtkwaliteit. Dit komt doordat men geen gebruik maakt van materialen en coatings die schadelijke chemicaliën loslaten. Uiteraard zijn goede isolatiematerialen ook belangrijk. Hiervoor worden in sommige gebieden al tijdenlang schelpen gebruikt. Schelpen hebben als voordeel dat ze geen schimmelvorming vertonen. Ook het gebruik van gravel voor parkeerplaatsen, in plaats van beton of asfalt, biedt voordelen. Hierdoor blijft de grondwaterstand op peil.
Kingspan
Het gebruik van lokale, natuurlijke materialen impliceert min of meer back-to-basics. Dan zal het moeilijk zijn te beleggen in beursgenoteerde bedrijven. Echter, waarschijnlijk is de omschakeling naar duurzamer bouwen niet dermate radicaal. Zo levert Kingspan Group Plc. (Londen: KGP, EUR6,80), dat een marktkapitalisatie heeft van ruim 1,1 miljard, nu al op grote schaal duurzame producten voor de bouw.
De verschillende afdelingen binnen Kingspan houden zich met name bezig met isolatie, maar ook met prefab onderdelen, systeemvloeren en containers. Bij die laatste gaat het om containers om olie, water en regenwater in op te slaan. Verder fabriceert het bedrijf ook systemen voor rioolafvalbehandeling en recycling van afval.
Goldman Sachs verlaagde op 24 juni het zesmaands target van Kingspan van EUR 8,90 naar EUR 6,10 en handhaafde hierbij de neutrale rating. De zakenbank verwacht dat de marges van Kingspan terug gaan lopen door stijgende grondstofprijzen, en dan met name van staal. Daarbij komt dat de huizenmarkt in het VK verzwakt. Voor dit jaar verwacht de bank nu een winst per aandeel van EUR 0,77. Positieve verrassingen zouden kunnen komen uit een beter dan verwacht economisch klimaat. Neerwaarts risico zit in mogelijk groter dan verwachte kosteninflatie.
Energierekening
De voordelen van groene gebouwen voor een koper of huurder zijn duidelijk. De operationele kosten zijn lager door een lager verbruik van energie en water. Gebouwen gebruiken zowel in de EU als de VS zo’n 40% van alle energie. Hiervan komt net iets meer dan de helft op conto van huizen en het overige op commerciële gebouwen zoals kantoren. Het aandeel van gebouwen in de totale uitstoot van koolstofdioxide ligt parallel aan het energieverbruik op zo’n 38%. Gebouwen zijn in de VS goed voor 12,2% van het totale waterverbruik.
Huuropbrengsten
Recent wetenschappelijk onderzoek bevestigt de financiële voordelen van investeren in duurzaam vastgoed. Uit een artikel uit april 2008 van onderzoekers van de Universiteit van Maastricht en University of California blijkt dat de huurprijzen van duurzame kantoren gemiddeld 2% hoger liggen dan van kantoren in de directe omgeving. De effectieve huuropbrengsten zijn door een hogere bezettingsgraad zelfs 6% tot 9% hoger. Bij verkoop levert een groen kantoorgebouw 16% meer op. Het is de eerste systematische analyse van de economische effecten van duurzame bouw. De gegevens zijn verzameld in de VS, maar gaan volgens de onderzoekers ook op voor de Europese vastgoedmarkt, omdat de energieprijzen en bouwmethoden vergelijkbaar zijn. In de VS heeft de studie al tot de nodige media-aandacht geleid, met onder andere een interview op CNN en berichtgeving in kranten en digitale media.
Overschatten
Deze positieve financiële effecten bleven tot nu vaak onderbelicht. Grote vastgoed- en bouwbedrijven schatten de kosten van groen bouwen echter gemiddeld ook veel te hoog in. Uit een recente poll van de World Business Council for Sustainable Development blijkt dat deze partijen de extra kosten bovenop conventioneel bouwen schatten op 17%. In werkelijkheid liggen die meerkosten op 5%, meer dan driemaal zo laag.
Triodos Vastgoed
Voor beleggers die willen investeren in duurzaam vastgoed is het Triodos Vastgoedfonds (Euronext: TVG, EUR 6,93) een optie. Het is het eerste open-end vastgoedfonds in Europa dat investeert in duurzame kantoren. De materiaalkeuze en een laag energieverbruik zijn hierbij de belangrijkste investeringscriteria. Daarnaast kijkt de fondsbeheerder naar economische aspecten als de ligging. Per einde maart 2008 lag het fondsvermogen op EUR 35,9 miljoen en het belegd vermogen op EUR 65,2 miljoen. Dit betekent dat ruim de helft van aanschafwaarde van de gebouwen is gefinancierd met leningen.
Ruim 44 % van het fondsvermogen is belegd in nieuwe kantoorgebouwen. De overige 56 % zit in bestaande kantoren die duurzaam gerenoveerd zijn, waarvan 14% in rijksmonumenten. Risico’s voor de koers zijn een daling van de huurprijzen en leegstand. Per eind maart waren alle panden volledig verhuurd. Het Triodos Vastgoedfonds rekent een beheersvergoeding van 1% per jaar en de opslag bij aankoop is eveneens 1%.
Conclusie
Zoals we zagen blijkt uit onderzoek dat de rente-inkomsten, bezettingsgraad en restwaarde van duurzame panden hoger ligt dan van conventionele gebouwen. De hogere investeringen die hiermee gepaard gaan vallen relatief mee en zullen zich sneller terugbetalen naarmate de prijs van fossiele brandstoffen blijft stijgen.
Bedrijven die kunnen profiteren zijn leveranciers van duurzame materialen en producten voor groene bouw. Als voorbeeld bespraken we Kingspan Group Plc. Ook valt te denken aan zonnepanelen en zonnecollectoren, waar solar bedrijven garen bij spinnen. Daarnaast kunnen beleggers investeren in duurzame nieuwe en opgeknapte gebouwen zelf. Een mogelijkheid hiervoor is het aan Euronext Amsterdam genoteerde Triodos Vastgoedfonds.
Duurzaam bouwen blijkt dus niet alleen goed voor het milieu, maar ook voor de portemonnee. Het is dus zeer waarschijnlijk dat groen bouwen binnen niet al te lange tijd eerder regel dan uitzondering wordt.
Thijs Klein Tank is columnist bij Inveztor.
Reacties:
Reageren is niet mogelijk op dit bericht.
