DGBC-kopgroep analyseert Transport kantoorgebouw van Schiphol Real Estate
Aangemaakt op: 26 jan 2012BREEAM door de bril van de verzekeraar
Samen met een aantal verzekeraars heeft DGBC het TransPort kantoorgebouw van Schiphol Real Estate bezocht. Dit duurzame gebouw wordt gehuurd door transavia.com en Martinair. Het is ontworpen door Paul de Ruiter architecten en gebouwd door De Vries en Verburg. Dit pand is onderscheiden met een BREEAM Very Good ontwerpcertificaat en een LEED Platinum oplevercertificaat. Samen met de Expert en LEEDS AP, Sylvia Renes van BenR adviseurs en Jan Eerkens, de ontwikkelaars bij Schiphol Real Estate en een aantal verzekeraars hebben wij het gebouw geanalyseerd in de gebruiksfase.
DGBC kent een aantal kopgroepen. Daarin zitten marktpartijen vanuit een bepaalde branche, die het initiatief willen nemen bij verduurzaming. Zij willen BREEAM daarvoor inzetten. Zo is er ook een kopgroep verzekeraars. Die sprak begin dit jaar af dat zij een koppeling willen verkennen tussen de BREEAM-keurmerken en verzekeringsproducten, zodat een BREEAM-keurmerk ook voor verschillende verzekeringsproducten een garantie geeft. Een bezoek aan een gecertificeerd pand stond als eerste actie op de agenda.
Voor een gebouw zijn er veel verzekeringsproducten. Allereerst natuurlijk de opstal- of brandverzekering, maar daarnaast kun je ook denken aan de werkgeversaansprakelijkheidsverzekering of de CAR-verzekering tijdens de bouw. Ook bij al die verzekeringsrisico’s geldt de afweging tussen stichtingskosten en de total cost of ownership. Gaan wij investeren om een risico te verkleinen? Dat is bijvoorbeeld de discussie voor sprinklerinstallaties. De markt zal niet snel geneigd zijn meer te doen dan het wettelijk minimum.
Kwaliteit voorop
Voor verzekeraars is de kwaliteit van een gebouw van belang, én de mate waarin die kwaliteit op peil blijft tijdens het gebruik en beheer. Een koppeling met BREEAM-NL Bestaande Bouw en Gebruik kan hierbij goede diensten bewijzen: het ‘asset’ deel en de beheerscore binnen dit keurmerk bieden garantie voor het onderhouden van de kwaliteit van een gebouw. De afspraak dat er tijdens het gebruik en het beheer wordt gewerkt volgens dit keurmerk, is dus heel waardevol.
Verzekeraars zijn op zoek naar feiten. Een ISO-certificaat biedt onvoldoende garantie.
Vanuit werkgeversaansprakelijkheid is het zinvol om gebruiksdata van BREEAM- gecertificeerde gebouwen te verzamelen. Blijkt uit onderzoek dat het aantal calamiteiten lager ligt, dan kan dit een voordeel opleveren. In de VS is dit al gangbaar, mede omdat werknemers daar veel vaker de werkgever aansprakelijk stellen. In LEED wordt na oplevering gestuurd op gezondheid en beleving. Zijn er klachten, dan moeten er correctieve maatregelen genomen worden. Dit is ook een goede suggestie voor het BREEAM-keurmerk.
Negen categorieën
BREEAM-NL is onderverdeeld in negen categorieën, en die zijn weer ingedeeld in credits. Op elke van deze credits kan gescoord worden door voor verschillende criteria één of meerdere punten te behalen. Aan de hand van een weging per categorie wordt dan een totaalscore berekend. Wat zijn de bevindingen voor het TransPort gebouw van de kopgroep verzekeraars, ingedeeld per categorie?..
Categorie Energie
Als je kijkt naar de factor Energie, dan valt direct het grote zonnedak op het TransPort gebouw op. In de centrale hal zie op een display de opbrengst. Bij gebruik van PV-systemen kijkt een verzekeraar uiteraard naar specifieke verzekeringstechnische zaken. Zo is bijvoorbeeld cruciaal hoe het systeem is aangelegd. Staan de omvormers binnen, is er een goed inspectieregime, zijn de panelen goed bereikbaar?
Hagel- en stormschade
Risico’s van PV zijn bijvoorbeeld hagel- en stormschade. Zitten de panelen wel goed vast? Daaraan heeft de ontwikkelaar bij het TransPort gebouw zware eisen gesteld, omdat het hard kan waaien op Schiphol en er uiteraard geen panelen over de baan mogen waaien. Verder was de schittering een aandachtspunt. De verkeerstoren en vliegtuigen mogen uiteraard geen last hebben van de weerkaatsing.
Overige risico’s zijn diefstal, en een verhoogde kans op lekkage. Last, but not least, kunnen zonnepanelen voor de brandweer een risico vormen. Het komt voor dat ze als een soort paraplu gaan werken en water op het dak tegenhouden, zodat blussen onmogelijk wordt. Ook moet de brandweer het systeem kunnen uitschakelen,vanwege het risico op kortsluiting. Kan dit niet, dan moet er met schuim worden geblust.
Nog een aantal conclusies met het oog op het criterium Energie en het TransPort:
• In de haalbaarheidsstudie naar de duurzame installatie (ene5) is het raadzaam het verzekeringsrisico mee te nemen;
• Bij de dak- en gevelisolatie is het raadzaam de brandbaarheidsklasse (Euro klasse) mee te laten wegen. Zeker nu de eis voor isolatiewaarde verder omhoog gaat (RC waarde 5 en beter). Verzekeraars schatten het brandrisico aanzienlijk hoger in wanneer gebruik wordt gemaakt van brandbare bouw- en isolatiematerialen;
• Het pand heeft een gasaansluiting. Indien dit niet zou zijn, is dat is een voordeel voor de verzekeraar.
Categorie Landgebruik en ecologie
Het TransPort gebouw is gebouwd op vervuilde grond. Dit levert punten op binnen BREEAM-NL. Maar voor de verzekeraar is het risico op vervuiling een kwestie, zeker als de vervuiling zich kan verspreiden (Milieuschade verzekering en milieu aansprakelijkheidsverzekering). In geval van kantoren zijn de risico’s niet zo groot, maar bij een chemisch bedrijf bijvoorbeeld wel. Denk aan Chemiepak, waar de verspreiding juist de grootste schade veroorzaakte.
Het TransPort gebouw heeft een groot groendak. Heel duurzaam, maar begroeiing die te hoog wordt kan een risico vormen in de zomer, als het dak droog is. Dan moet het gemaaid worden, of er moet laag blijvende beplanting worden toegepast.
Categorie Transport
Als het gaat om het criterium TransPort, is fietsers- en voetgangersveiligheid in BREEAM-NL opgenomen. Hier is ook bij het TransPort gebouw rekening mee gehouden. Een belangrijk punt voor verzekeraars, vanwege de relatie met de werkgevers- aansprakelijkheidsverzekering.
Categorie Materialen
Kijkend naar materiaalgebruik, vormt het risico van brand een belangrijk punt. Het Bouwbesluit focust hierbij op de veiligheid van de gebruikers. Is er voldoende tijd om buiten te komen? BREEAM en de verzekeraar maken zich ook druk om het pand zelf en om de bedrijfscontinuïteit. Dat laatste kan, bijvoorbeeld voor datacenters, het grootste risico zijn. Dit zou dus volgens de verzekeraars zeker een aspect in het BREEAM-NL keurmerk voor datacenters moeten zijn. DGBC moet data verzamelen om aan te tonen dat een premie omlaag kan.
Brandrisicoverzekering
Een brandrisicoverzekering bedraagt per jaar tussen de 0,2 en 0,5 promille van de nieuwbouwwaarde van het pand (5000 euro per jaar voor een pand van 10 miljoen). Op basis hiervan is de theoretische terugverdientijd van bijvoorbeeld een sprinkler uit te rekenen. Zijn de bedrijfsrisico’s laag, dan is de terugverdientijd erg lang.
Verzekeraars hechten grote waarde aan brandpreventie, onder andere door toepassing van automatische brandblussystemen, zoals sprinklerbeveiliging. Aangezien de verzekeringspremies voor gebouwen in verhouding tot de investering in automatische brandblussystemen, zoals sprinklerbeveiliging, is de pure terugverdientijd erg lang. Op het vlak van duurzaamheid en milieuschadepreventie is echter wel een groot voordeel te halen. (dit is in BREEAM nog niet geregeld).
Koffieapparaten
Koffieapparaten zijn een mogelijke brandveroorzaker. Staat het apparaat veilig, in een houten kast of tegen een metalen wand? Beide situaties komen voor in het TransPort gebouw. Als een pand geen goede koffiecorners heeft, neemt personeel eigen apparaten mee. Dit brengt een groot risico op brand met zich mee, en kan daarom volgens de verzekeraars een aandachtspunt zijn in het beheerdeel van BREEAM Bestaande bouw en gebruik.
Het gebouwbeheerssysteem van het TransPort gebouw is uitgerust elektronische verzekering/overspannings- en bliksembeveiliging. Een belangrijk punt in kantoren zoals deze, waar veel elektronica aanwezig is. Een aandachtspunt is de materiaalkeuze van de bliksemafleiders. Zijn die van koper, dan worden ze mogelijk gestolen, wat weer een risico voor het pand en de verzekeraar betekent.
Categorie Water
In BREEAM wordt het voorkomen van wateroverlast gewaardeerd, net als het gebruik van regenwater. Het TransPort gebouw slaat regenwater op. Een leuke quick win kan in een dergelijk geval een brandslangaansluiting op het regenwaterbassin zijn. Dit kost niet veel en zo heeft de brandweer extra water bij de hand. Via het trottoir is tegenwoordig namelijk meestal te weinig water beschikbaar. De bluswatervoorziening via het openbare leidingnet levert niet altijd de gewenste opbrengst. In geval van het TransPort gebouw is deze oplossing niet nodig, omdat dit pand aan de ringvaart ligt.
In het ontwerp moet rekening worden gehouden met de extra gewichtsbelasting van daken door buffering van hemelwater op vegetatiedaken, om overbelasting van de dakconstructie en instortingsgevaar te voorkomen.
Categorie Vervuiling
Verzekeraars vinden bij koelsystemen de lekdetectie belangrijk, inclusief een goede lock-in. Vindt er vervuiling plaats, dan moet de ruimte goed afgesloten kunnen worden. Kan dit, dan is ook een koelmiddel als ammoniak geen probleem, mits de installatie voldoet aan de PGS-13 richtlijn. LEED maakt in zijn eis voor koelmiddelen een combinatie van global warming potential en Ozon depletion. BREEAM onderscheidt dit van elkaar, waardoor de eis in BREEAM erg zwaar wordt gevonden.
Met dank
De kopgroep verzekeraars vond het bezoek aan het TransPort gebouw zeer zinvol. Het leverde veel input voor de doorontwikkeling van BREEAM, naar een ‘taal’ voor duurzaamheid voor alle partijen die betrokken zijn bij de bebouwde omgeving. De groep bedankt Schiphol Real Estate voor het feit dat zij het TransPort gebouw opnieuw op de ‘duurzame testbank’ wilden leggen.
Het kantoorgebouw “TransPort”
Kantoorgebouw TransPort voldoet aan BREEAM Very Good en de hoogste eisen van duurzaam bouwen van het LEED (Leadership in Energy and Environmental Design ) Platinum-certificaat. TransPort is in april 2010 opgeleverd en heeft een verhuurbaar vloeroppervlak van 10.800m2, en is verhuurd aan transavia.com en Martinair. Het duurzame concept en het architectontisch ontwerp zijn in samenwerking met Architectenbureau Paul de Ruiter uit Amsterdam tot stand gekomen. De bouw wordt gerealiseerd door Bouwbedrijf De Vries en Verburg uit Stolwijk.
In het ontwerp en in de richtlijnen voor de bouw van TransPort zijn diverse maatregelen opgenomen om te voldoen aan het LEED Platinum certificaat. Zo wordt gebruik gemaakt van een optimale combinatie van
duurzame installaties en milieuvriendelijke materialen. Zo wordt het binnenklimaat door warmte-koude opslag in de bodem in combinatie met betonkernactivering in de vloeren gelijkmatig en constant gehouden;
bestaat het gebouw uit een hoog- en een laagbouw. Op het dak van de hoogbouw is circa 1.100 m2 aan zonnepanelen geplaatst die 112.500 kWh energie per jaar opwekken en hiermee 30% van het totale verbruik van het gebouw verzorgen.
Op het dak van de laagbouw zorgt een gras-sedum vegetatiedak voor een extra isolatielaag die opwarming tegengaat. Het groendak vormt tevens een natuurlijke waterbuffer en neemt CO2 op. Daarnaast wordt, door diverse voorzieningen maar met name door het grijswatersysteem, een waterbesparing van 40% gerealiseerd. In toiletten wordt gebruik gemaakt van gerecycled ‘grijs’ water. In het ontwerp van TransPort
wordt in het ontwerp én de vorm van het gebouw rekening gehouden met slim gebruik van zon- en daglicht. Aan de zuidgevel verminderen lamellen bijvoorbeeld de natuurlijke opwarming, de noordgevel daarentegen is juist zeer transparant om zoveel mogelijk daglicht te krijgen. Door het toepassen van betonkernactivering in de vloeren ontstaat er bovendien een vrije hoogte van 3,07 m waardoor het daglicht dieper in het
gebouw kan komen.
Reacties:
